¿Tiene miedo de que el comprador pueda retirarse de la compra de la propiedad? ¡No lo tenga!
Solo asegúrese de tomar los pasos necesarios. O, si lo hace, tiene que retirarse de la compra de la propiedad con ganancia.
Si un comprador ha hecho una oferta y el vendedor ha aceptado aceptar, la casa debería quitarse del mercado. Por supuesto, solo una promesa verbal entre las partes no es una buena idea. Las promesas verbales no son legalmente vinculantes en Costa Rica.
Sin una promesa por escrito de compra/venta, tanto el comprador como el vendedor pueden retirarse de la compra de la propiedad fácilmente. Pero incluso un acuerdo firmado puede llevar años en los tribunales. Por lo tanto, me gusta mantener mis negociaciones simples y claras entre las partes.
Hay una marcada diferencia entre la forma Tica y la Gringa en comprar una propiedad. Si lo hace a la manera Tica, es bastante fácil retirarse de la compra de la propiedad sin consecuencias legales.
El mercado inmobiliario Tico es mucho menos educado que el mercado gringo. En Costa Rica, no hay compañías de títulos que se encarguen del proceso y cierre de bienes raíces como los hay en Estados Unidos. Los costarricenses utilizan a cualquier abogado que no se especializa en bienes raíces. O utilizan el abogado del banco en caso de una hipoteca bancaria.
Costarricenses rara vez utilizan un agente de bienes raíces para su compra de bienes raíces. Solo contratan a un agente cuando están vendiendo su propiedad. A menudo, los agentes no están formados como agentes de bienes raíces, por lo que a menudo no saben cómo redactar un acuerdo.
La manera Tica
Los ticos concuerdan verbalmente primero. Entonces el comprador le da al vendedor un par de miles de dólares y firman un simple acuerdo. Esta es la manera perfecta para que un comprador pueda retirarse de la compra de la propiedad por cualquier razón.
Los ticos no usan fideicomiso tipo escrow. De hecho, no son muchos abogados costarricenses (excepto el que se especializa en bienes raíces) que conocen del funcionamiento de fideicomiso como herramienta formal de compra/venta de una propiedad. He tenido abogados que piensan que el depósito en garantía tipo escrow es una estafa. Incluso después de que les pedí que hablaran con los abogados de la compañía de servicios fiduciarios para que les explicará sobre esta herramienta tan importante.
Usualmente, estos acuerdos no describen lo que sucederá cuando el comprador o el vendedor se niega a cerrar el negocio por alguna razón. Muchos acuerdos son poco detallados, por lo que al cierre todo tipo de problemas pueden surgir.
Este mismo acuerdo se tiene que utilizar para el banco cuando se trate del financiamiento. En ese caso, el banco solicitará que este acuerdo, sea válido por 3 meses.
La manera gringa
El agente de bienes raíces hace una oferta detallada por escrito. Esto es utilizado por un abogado para hacer el acuerdo de compra – venta. En este acuerdo se describe de manera detallada lo que se negoció entre el comprador y el vendedor. Esto incluye, lo que sucede con el depósito de garantía o enganche en caso de que una de las partes quiera retirarse de la compra de la propiedad.
En el momento de la firma del acuerdo, el comprador realiza un depósito importante en garantía. Al cierre del negocio, estos fondos se pagarán al vendedor y se deducirán del precio de venta. En caso de que el comprador no cierre el negocio por alguna razón no valida, pierde el dinero depositado y el vendedor lo recibirá.
Contingencias
Utilizar contingencias en una oferta de compra son muy inusuales en el mercado tico. Lo cuál es la razón por la que los compradores entregan tan poco dinero como enganche. No quieren correr el riesgo que algo salga mal durante el proceso y no sean capaces de cumplir con lo prometido.
Aquí hay algunas contingencias que le dan al comprador la oportunidad de no cerrar la venta:
Inspección de la casa
Hay muchas maneras de ver los resultados de la inspección de la casa, dependiendo de cómo esté redactada la opción de compra – venta. Los Ticos rara vez deciden hacer una inspección profesional de la casa. Si hay alguna inspección de la casa, es mejor hacerla antes de hacer el depósito del enganche.
De esa manera, el comprador puede retirarse de la compra de la propiedad, si es necesario.
Hipotecaria
Es muy raro que se utilice una contingencia hipotecaria en Costa Rica. Eso es porque los bancos generalmente necesitan 3 meses para cerrar. Por lo tanto, los vendedores no estarán abiertos a la idea de sacar la propiedad del mercado por 3 meses.
Hay muchas menos posibilidades de perder el negocio pre-aprobando la hipoteca con el banco. Así que hay muy pocas posibilidades que el comprador tenga que retirarse de la compra de la propiedad.
Avalúo
Por lo general, si el comprador permite que se siga el cronograma del banco, se requieren 2 meses para obtener el avalúo de la propiedad.
Cuando se trata de una hipoteca (privada o bancaria), yo prefiero obtener la evaluación de la manera más rápida posible, por lo que no es necesaria una contingencia de avalúo. Si el comprador decide retirarse de la compra de la propiedad después de 2 meses porque no le aprobaron el crédito, se ha perdido mucho tiempo y un esfuerzo valioso.
¿Qué pasará?
¿Qué pasa si el comprador se decide retirarse de la compra de la propiedad?
Si no se redacta un acuerdo formal y el comprador decide no comprar, el dinero se queda con el vendedor. El dueño podrá volver a alistar la propiedad inmediatamente en el mercado.
En caso de que se firme un acuerdo formal, el destino del dinero del enganche depende de la redacción del acuerdo. Si el comprador es castigado en el acuerdo, el vendedor recibe el depósito de garantía. Si el motivo es alguna de las contingencias, el agente de custodia (escrow agent) devolverá el dinero del comprador al comprador. Una vez que el dinero no está en depósito, la propiedad se puede poner nuevamente en el mercado.
En otro blog, les contaré lo que sucede si el vendedor decide retirarse de la compra de la propiedad.
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Este artículo fue revisado por Wagner Freer del Spanish School for Residents and Expats in Escazú. Su escuela de idiomas es la que recomendamos para sus clases de inglés y español como segundo idioma. Ahora también en Green Project Language School, Ojochal.
